O uso de unidades residenciais como repúblicas ou moradias coletivas em condomínios tem se tornado um tema sensível e cada vez mais recorrente na advocacia condominial. Apesar de não ser exatamente uma novidade, esse modelo de coabitação vem ganhando novos contornos com o crescimento do mercado de locações, da mobilidade urbana e da escassez de habitação acessível.
Aqui em Salvador, por exemplo, tenho percebido que a prática tem crescido discretamente, mas de forma preocupante. A verdade é que essas moradias sempre existiram — só que passavam despercebidas ou eram tratadas como casos isolados. Hoje, com mais informação, maior estudo sobre o tema e síndicos mais atentos, começamos a identificar os efeitos negativos desse tipo de ocupação.
Regiões como São Paulo, Belo Horizonte e outras grandes capitais já enfrentam esse problema em maior escala, especialmente nos arredores de universidades e centros comerciais. A demanda por moradia barata e bem localizada tem levado proprietários a adaptar seus imóveis para abrigar o maior número de pessoas possível — e é aí que o condomínio começa a sentir o impacto.
O que caracteriza o desvio de finalidade?
Na prática, o desvio da finalidade residencial ocorre quando a unidade deixa de ser usada como moradia familiar e passa a operar, de fato, como uma república — com cômodos adaptados, ambientes improvisados e entrada e saída frequente de moradores.
Já presenciei casos em que a sala foi transformada em quarto, ou paredes internas foram removidas ou erguidas sem qualquer projeto técnico, apenas para criar mais espaços “locáveis”. Essa lógica mercantil da habitação coletiva, quando aplicada dentro de um condomínio residencial, rompe com a ideia de convivência segura, previsível e regulamentada.
O direito de propriedade, é claro, deve ser respeitado. Mas ele tem um limite: a coletividade. Como costumo dizer, da porta para dentro, o morador tem autonomia. Mas da porta para fora, nas áreas comuns, os efeitos da superlotação e da má utilização recaem sobre todos.
A sobrecarga das áreas comuns
O impacto desse modelo vai além da unidade. Piscinas lotadas, elevadores danificados, maior consumo de água, uso intenso da lavanderia e até disputas por vagas de visitantes passam a ser rotina.
Já acompanhei situações em que os demais moradores simplesmente deixaram de frequentar as áreas comuns por sentirem que o espaço estava sendo dominado por “estranhos” ou por grupos que não respeitavam as regras. Muitos desses ocupantes, por não terem vínculo real com o condomínio, não se sentem parte da comunidade e, portanto, não seguem o regimento interno.
E a segurança?
Aqui entra uma questão crítica: a rotatividade de moradores e a falha no controle de acesso.
Na minha experiência, a maioria dos condomínios — especialmente os do Nordeste — ainda peca no controle de cadastros. Os aplicativos e portarias digitais ajudam, mas não substituem uma política ativa de atualização de moradores. O que mais vejo são proprietários que comunicam o nome de um inquilino novo, mas não removem os anteriores da base de dados.
O resultado? Pessoas que já não moram ali continuam com livre acesso ao condomínio. E quando falamos de repúblicas, esse problema se multiplica. Quem, afinal, mora naquela unidade? Quantos são? Há cadastro? A segurança perde completamente o controle.
Repúblicas são o novo ‘Airbnb’?
Essa é a pergunta que muitos evitam fazer. Afinal, enquanto o ‘Airbnb’ sofre crescente fiscalização, com exigências de quórum para autorização em assembleia e regras específicas, as repúblicas escapam por uma brecha.
A locação é mais longa, os contratos são “residenciais”, mas o funcionamento se assemelha a uma hospedagem rotativa. Vejo, sim, que muitas dessas repúblicas estão sendo utilizadas como alternativa para driblar as limitações legais impostas ao aluguel por temporada. É o velho modelo de pensão ou alojamento travestido de coabitação.
O condomínio está protegido?
Infelizmente, ainda vivemos uma insegurança jurídica em relação a esse tema. A legislação não é clara. O Código Civil menciona a obrigatoriedade de respeitar a destinação do imóvel (art. 1.336, IV), mas não especifica em que ponto a coabitação vira comércio ou atividade incompatível com o uso residencial.
Hoje, o que recomendo aos síndicos e condôminos é registrar todas as ocorrências e buscar respaldo jurídico desde o início. Se não há como proibir expressamente, ao menos é possível regulamentar: definir limites no regimento interno, impor cadastros obrigatórios, restringir o uso de áreas comuns por não moradores, entre outras medidas preventivas.
O que fazer na prática?
Minha orientação é clara: síndicos devem agir com firmeza, mas com estratégia. Documente. Dialogue. Solicite apoio jurídico. Enquanto não temos leis específicas, o regimento interno é o maior instrumento de controle condominial.
E aos condôminos, a dica é simples: usem o livro de ocorrências, conversem com a administração e não normalizem situações que comprometem sua segurança e o seu bem-estar.
Liberdade x Coletividade
Para mim, o equilíbrio ideal é: um não pode se sobrepor ao outro. Nem o direito individual acima da coletividade, nem a coletividade como desculpa para violar a autonomia do morador. A convivência condominial exige empatia, regras claras e, principalmente, o cumprimento delas.
Repúblicas em condomínios são um fenômeno real. Não são ilegais por si só, mas exigem limites e regulamentação. Precisamos urgentemente discutir esse tema com seriedade, sob a ótica da convivência, da segurança e do direito condominial.
E você, já enfrentou uma situação assim no seu condomínio? Acha que estamos diante de uma nova forma de burlar o Airbnb? Ou é apenas um reflexo da realidade habitacional do país?
