Airbnb em Condomínios Residenciais

até onde vai o direito de propriedade?

Por anos, o direito de propriedade foi compreendido como uma das garantias mais amplas do ordenamento jurídico brasileiro. No entanto, quando inserido no contexto do condomínio edilício, esse direito deixa de ser absoluto e passa a conviver com limites impostos pela coletividade. É justamente nesse ponto que surge uma das discussões mais atuais do Direito Condominial: a utilização de imóveis residenciais para locações de curta temporada por meio de plataformas como o Airbnb.

Nos termos do art. 1.228 do Código Civil, o proprietário possui o direito de usar, gozar e dispor do seu bem. Todavia, em ambiente condominial, esse direito deve ser exercido em harmonia com os direitos dos demais condôminos, especialmente quanto à segurança, sossego e salubridade.

O próprio Superior Tribunal de Justiça já consolidou esse entendimento ao afirmar que o direito de propriedade deve ser compatibilizado com as limitações impostas pela convivência coletiva.

Um dos principais pontos de debate jurídico reside na natureza da atividade exercida via Airbnb. A jurisprudência do STJ, especialmente a partir do julgamento do REsp 1.819.075/RS, passou a reconhecer que a locação por curta temporada com alta rotatividade pode se aproximar de uma “hospedagem atípica”, distanciando-se da locação residencial tradicional.

A 3ª Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.884.483/PR, seguiu a mesma linha, reforçando a soberania das convenções condominiais que proíbem o uso comercial de unidades residenciais. Esse entendimento tem consequências diretas, pois ao descaracterizar o uso estritamente residencial, abre-se espaço para restrições legítimas por parte do condomínio.

A jurisprudência mais recente do STJ não estabelece uma proibição geral do Airbnb, mas define critérios importantes:

• Condomínios podem proibir locações por curta temporada, desde que haja previsão na convenção condominial ou deliberação válida da assembleia;
• A destinação exclusivamente residencial é elemento central para legitimar a restrição;
• A alta rotatividade de pessoas pode comprometer a segurança e o sossego, justificando limitações;
• Na ausência de proibição expressa, a locação por temporada tende a ser admitida, cabendo ao condomínio apenas regulamentar aspectos operacionais;

Importante destacar que o tema ainda não foi definitivamente pacificado pela 2ª Seção do STJ, havendo julgamento pendente para uniformização nacional do entendimento.

O ponto central da controvérsia não está no Airbnb em si, mas no equilíbrio entre interesses individuais e coletivos. A exploração econômica do imóvel não pode se sobrepor ao direito dos demais condôminos de viverem em um ambiente seguro e tranquilo.

Assim, o limite do direito de propriedade, nesse contexto, encontra-se na convenção condominial, nas deliberações assembleares e sobretudo, levando-se em consideração a função social da propriedade, que exige o uso compatível com a finalidade do condomínio.

A conclusão que podemos chegar é que o uso de imóveis via Airbnb em condomínios residenciais não é, por si só, ilegal, exigindo análise do caso concreto. Contudo, tampouco se trata de um direito irrestrito do proprietário. A tendência jurisprudencial é clara: prevalece a autonomia do condomínio para definir os limites do uso das unidades, desde que respeitados os quóruns legais e a finalidade do empreendimento.

Nesse cenário, mais do que discutir se o Airbnb é permitido ou proibido, o verdadeiro papel do Direito Condominial é assegurar equilíbrio, evitando tanto abusos individuais quanto restrições arbitrárias.

E é exatamente nessa zona de tensão que se revela a importância de uma assessoria jurídica especializada, capaz de interpretar a convenção, a jurisprudência e a realidade prática de cada condomínio, garantindo segurança jurídica e prevenção de conflitos.

Kaline Cotrim Pinheiro

Advogada Especialista em Direito Condominial

Instagram: @eukalinecotrim_condominial

Fontes

• Superior Tribunal de Justiça – REsp 1.819.075/RS (rel. Min. Luis Felipe Salomão)
• Código Civil Brasileiro – arts. 1.228 e 1.336, IV
• STJ – Informativos e julgados sobre locação por curta temporada em condomínios edilícios
• Doutrina especializada em Direito Condominial e Direito Civil (função social da propriedade e limitações ao direito de propriedade)