A crescente utilização de plataformas digitais de intermediação de hospedagem, como Airbnb, Booking e similares, trouxe ao Direito Condominial uma das discussões mais relevantes da última década: a compatibilidade entre a locação de curta temporada e a destinação residencial dos condomínios edilícios.
O debate ultrapassa a mera análise da legalidade das plataformas digitais. Na realidade, o que se discute é a extensão do direito de propriedade no ambiente condominial e a possibilidade de a coletividade impor limitações ao uso da unidade autônoma em prol da preservação da finalidade originalmente atribuída ao empreendimento.
Nesse contexto, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou o Recurso Especial n.º 2.272.536/SP ao rito dos recursos repetitivos, cadastrando a controvérsia como Tema 1.443, delimitando a seguinte questão jurídica:
“Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.”
A afetação do tema revela não apenas a relevância da matéria, mas também a necessidade de uniformização nacional de um debate que vem produzindo decisões divergentes nos tribunais brasileiros.
A aparente simplicidade da controvérsia
Em uma análise superficial, a discussão poderia ser resumida à seguinte pergunta: “O condomínio precisa alterar sua convenção para proibir locações por Airbnb?”
Entretanto, essa formulação simplifica excessivamente o problema.
A verdadeira questão jurídica consiste em definir se a cláusula de destinação residencial já contém, por si só, uma limitação implícita ao exercício do direito de propriedade, impedindo determinadas formas de exploração econômica da unidade.
Em outras palavras, discute-se se o dever previsto no artigo 1.336, IV, do Código Civil — consistente em dar à unidade a mesma destinação da edificação — é suficiente para restringir locações de curta duração sem necessidade de vedação expressa.
O conceito legal de locação para temporada
Um dos aspectos mais sensíveis da controvérsia reside na ausência de definição legislativa acerca daquilo que o STJ passou a denominar “locação de curta duração”. A Lei nº 8.245/1991 não utiliza essa expressão.
O artigo 48 da Lei do Inquilinato estabelece apenas que:
“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a noventa dias.”
Sob a ótica legal, portanto, a locação de três dias, quinze dias ou oitenta e nove dias encontra-se submetida ao mesmo regime jurídico.
A legislação não diferencia locações de “curta”, “curtíssima” ou “ultracurta” duração.
Essa constatação revela uma primeira dificuldade interpretativa: o conceito atualmente debatido pelos tribunais não possui origem legislativa, mas essencialmente jurisprudencial.
A influência das plataformas digitais na construção da controvérsia: o risco de confundir meio de contratação com natureza jurídica da atividade
Um aspecto pouco explorado nos debates sobre o Tema 1.443 diz respeito à própria delimitação da controvérsia proposta pelo Superior Tribunal de Justiça. Ao definir o objeto do julgamento, a Segunda Seção optou por mencionar expressamente as locações realizadas “por meio de plataformas digitais”, o que, à primeira vista, pode sugerir que o elemento tecnológico possui relevância jurídica para a solução do conflito.
Todavia, uma análise mais aprofundada revela que a utilização de plataformas como Airbnb, Booking ou similares talvez não seja o verdadeiro núcleo da controvérsia.
Do ponto de vista contratual, a plataforma digital desempenha função meramente instrumental. Sua finalidade consiste em aproximar oferta e demanda, facilitando a celebração do negócio jurídico entre proprietário e ocupante. A tecnologia utilizada para a contratação, entretanto, não altera a natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes.
Em outras palavras, uma locação celebrada por intermédio do Airbnb não deixa de ser locação pelo simples fato de ter sido contratada por meio de uma plataforma digital. Da mesma forma, a utilização de aplicativos, redes sociais, sites especializados ou até mesmo grupos de mensagens instantâneas não possui o condão de transformar automaticamente uma locação em atividade de hospedagem.
Sob essa perspectiva, surge um questionamento relevante: se um proprietário anunciar sua unidade diretamente em uma imobiliária, em um grupo de WhatsApp ou por meio de um corretor de imóveis, o resultado jurídico seria diferente daquele obtido quando a mesma unidade é anunciada em uma plataforma digital?
A resposta parece ser negativa.
O elemento tecnológico não interfere na destinação da unidade, não altera a finalidade da ocupação e tampouco modifica, por si só, os direitos e obrigações inerentes à relação locatícia. A natureza jurídica da atividade não pode ser determinada pelo canal utilizado para sua divulgação ou contratação.
Essa constatação revela uma possível fragilidade técnica na própria formulação da tese repetitiva. Ao destacar as plataformas digitais, corre-se o risco de deslocar o foco do debate para um aspecto acessório da relação jurídica, quando o verdadeiro problema encontra-se na forma de utilização do imóvel.
A rigor, a controvérsia não deveria ser formulada em torno do Airbnb ou de qualquer outra plataforma tecnológica. O ponto central consiste em verificar se a dinâmica de ocupação da unidade é compatível com a destinação residencial prevista para o condomínio.
A questão juridicamente relevante, portanto, não é onde a locação foi anunciada, mas como a unidade está sendo utilizada.
É justamente nesse aspecto que se concentram os argumentos apresentados pelos condomínios. Em regra, não se questiona a existência de uma locação por temporada isoladamente considerada, modalidade expressamente admitida pela Lei do Inquilinato. O que se discute é a sucessão contínua de ocupantes por períodos extremamente curtos, a elevada rotatividade de pessoas estranhas à comunidade condominial e os impactos que essa dinâmica produz sobre a segurança, o controle de acesso e a convivência coletiva.
Sob essa ótica, o debate desloca-se da plataforma para a atividade efetivamente desenvolvida.
Não se trata de saber se o imóvel foi anunciado no Airbnb, mas de verificar se a unidade passou a funcionar, na prática, como um empreendimento voltado à hospedagem transitória, aproximando-se funcionalmente da atividade hoteleira.
A distinção é relevante porque a tese a ser fixada pelo STJ poderá ultrapassar em muito o universo das plataformas digitais. Caso o fundamento determinante da decisão seja a incompatibilidade entre elevada rotatividade de ocupantes e destinação residencial, a futura orientação poderá ser aplicada a qualquer modalidade de contratação, independentemente do meio utilizado para sua formalização.
Nesse cenário, o julgamento do Tema 1.443 não definirá apenas o futuro do Airbnb nos condomínios brasileiros. O precedente poderá estabelecer critérios para diferenciar locação residencial, locação por temporada e atividade de hospedagem, influenciando diretamente novas formas de ocupação imobiliária que vêm surgindo no mercado contemporâneo.
Destinação residencial, autonomia privada coletiva e os limites do direito de propriedade no condomínio edilício
A controvérsia submetida ao julgamento do Tema 1.443 do Superior Tribunal de Justiça ultrapassa a simples discussão acerca da utilização de plataformas digitais de hospedagem. Em sua essência, o debate envolve a tensão permanente entre dois pilares do Direito Privado contemporâneo: de um lado, o direito de propriedade individual do titular da unidade autônoma; de outro, a autonomia privada coletiva materializada pela convenção condominial e pelas deliberações da coletividade.
É importante recordar que o condomínio edilício constitui uma forma peculiar de propriedade. Diferentemente do proprietário de um imóvel isolado, o condômino não exerce seu domínio de maneira absoluta. Ao optar por viver em condomínio, submete-se voluntariamente a um regime jurídico que impõe limitações destinadas à preservação da convivência coletiva, da segurança, da salubridade e da finalidade para a qual o empreendimento foi concebido.
Não por outra razão, o Código Civil estabelece, em seu artigo 1.336, inciso IV, o dever de o condômino dar à sua unidade a mesma destinação atribuída à edificação, além de vedar sua utilização de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais ocupantes.
A aparente simplicidade desse dispositivo esconde uma das questões mais complexas do Direito Condominial contemporâneo: o que efetivamente significa utilizar uma unidade de acordo com sua destinação residencial?
Durante décadas, a resposta parecia evidente. A destinação residencial era associada à moradia, independentemente do vínculo jurídico que legitimasse a ocupação do imóvel. Proprietários, locatários, comodatários e até mesmo ocupantes temporários utilizavam a unidade para habitação, sem que isso gerasse maiores controvérsias.
O surgimento das plataformas digitais alterou significativamente esse cenário.
A possibilidade de contratação instantânea, aliada à elevada rotatividade de ocupantes e à crescente profissionalização da atividade, fez surgir uma nova realidade econômica. Em muitos casos, unidades originalmente destinadas à moradia passaram a funcionar como verdadeiros empreendimentos de hospedagem informal, recebendo sucessivos ocupantes por períodos extremamente curtos, com dinâmica operacional semelhante à observada em hotéis, apart-hotéis e meios de hospedagem tradicionais.
É justamente nesse ponto que se encontra o núcleo do debate.
A questão não reside propriamente na existência da locação por temporada, modalidade expressamente prevista e regulamentada pela Lei nº 8.245/1991. Tampouco decorre da utilização de determinada plataforma digital.
O verdadeiro questionamento consiste em saber se a intensa rotatividade de ocupantes é capaz de descaracterizar a destinação residencial da unidade.
Em outras palavras, discute-se se a finalidade residencial deve ser analisada exclusivamente sob a ótica da utilização física do imóvel para moradia ou se também devem ser considerados os efeitos produzidos pela forma de exploração econômica da unidade.
Sob a ótica dos proprietários, sustenta-se que a locação por temporada permanece sendo uma modalidade legítima de locação residencial, expressamente reconhecida pelo legislador. Assim, se o ocupante utiliza o imóvel para dormir, descansar, alimentar-se e desenvolver atividades típicas da vida privada, não haveria qualquer alteração da destinação residencial do bem.
Por outro lado, condomínios e entidades representativas do setor argumentam que a discussão não pode ser limitada à análise do uso interno da unidade. Defendem que a circulação constante de pessoas estranhas à comunidade condominial produz impactos diretos sobre a segurança, o controle de acesso, a utilização das áreas comuns e a própria dinâmica de convivência do empreendimento, aproximando a atividade desenvolvida da exploração comercial de hospedagem.
Essa divergência revela uma importante transformação do Direito Condominial brasileiro. Tradicionalmente, a destinação residencial era examinada sob uma perspectiva predominantemente individual, centrada na unidade autônoma. O debate atual, entretanto, desloca o foco para os reflexos coletivos da utilização da propriedade, valorizando cada vez mais os efeitos que determinadas atividades produzem sobre a coletividade condominial.
Nesse contexto, ganha relevância o conceito de autonomia privada coletiva, compreendido como a capacidade conferida aos condôminos de estabelecer, por meio da convenção e das deliberações assembleares, regras destinadas à proteção dos interesses comuns.
A discussão que será enfrentada pelo STJ no Tema 1.443 consiste justamente em definir até onde essa autonomia coletiva pode avançar sem comprometer o núcleo essencial do direito de propriedade.
Mais do que decidir sobre Airbnb, Booking ou qualquer outra plataforma digital, o Tribunal será chamado a estabelecer os contornos jurídicos da própria destinação residencial e, consequentemente, redefinir os limites entre liberdade individual e interesse coletivo dentro dos condomínios edilícios.
Os efeitos desse julgamento certamente transcenderão o mercado de locações por temporada. A tese a ser fixada poderá influenciar futuras discussões envolvendo coworkings residenciais, colivings, moradias flexíveis, locações estudantis rotativas e outras formas contemporâneas de utilização da propriedade que desafiam conceitos tradicionalmente consolidados no Direito Imobiliário e Condominial.
A sinalização da Segunda Seção do STJ e a possível mudança de paradigma no Direito Condominial
Embora o Tema 1.443 ainda aguarde julgamento definitivo sob o rito dos recursos repetitivos, é impossível analisar a controvérsia sem considerar o recente posicionamento adotado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 2.121.055/MG.
Isso porque a afetação do tema não ocorreu em um cenário de absoluta indefinição jurisprudencial. Ao contrário. O próprio acórdão de afetação faz referência expressa ao entendimento firmado pela Segunda Seção poucos dias antes, destacando que o colegiado já havia se posicionado no sentido de que a previsão de uso exclusivamente residencial constante da convenção condominial pode ser suficiente para impedir a exploração da unidade por meio de locações de curta duração intermediadas por plataformas digitais, sendo necessária a aprovação de dois terços dos condôminos para autorizar essa modalidade de utilização.
A relevância desse precedente não está apenas em sua conclusão, mas principalmente na mudança de raciocínio jurídico que ele representa.
Durante muitos anos, parcela significativa da doutrina e da jurisprudência sustentou que a locação por temporada constituía modalidade legítima de exercício do direito de propriedade e que eventual restrição somente poderia ser imposta mediante previsão expressa na convenção condominial. Partia-se da premissa de que limitações ao uso da propriedade devem ser interpretadas restritivamente, não sendo possível presumir proibições que não tenham sido claramente estabelecidas pela coletividade.
Sob essa ótica, a destinação residencial da edificação não seria suficiente para afastar a possibilidade de locações temporárias, uma vez que o ocupante continuaria utilizando o imóvel para fins de moradia, ainda que por período reduzido.
A orientação recentemente adotada pela Segunda Seção parece caminhar em direção oposta.
O fundamento central deixa de ser a liberdade individual do proprietário e passa a ser a preservação da finalidade coletiva do empreendimento. A discussão desloca-se da análise da locação em si para a análise dos efeitos produzidos pela atividade desenvolvida dentro do condomínio.
Em outras palavras, o foco deixa de estar no contrato e passa a estar na destinação.
Essa alteração de perspectiva produz consequências relevantes.
Se a tese vier a ser consolidada nos mesmos moldes do entendimento já manifestado pela Segunda Seção, a cláusula de destinação residencial deixará de ser interpretada como mera indicação genérica da finalidade do empreendimento e passará a ser compreendida como verdadeira limitação jurídica ao exercício de determinadas atividades dentro da unidade autônoma.
A consequência prática é significativa: não seria mais o condomínio que precisaria alterar sua convenção para proibir locações de curta duração. Ao contrário, a própria destinação residencial já funcionaria como elemento limitador, cabendo aos interessados na exploração dessa atividade obter autorização qualificada da coletividade para flexibilizar a regra originalmente estabelecida.
Sob o aspecto técnico, essa inversão do ônus argumentativo talvez seja o ponto mais relevante de toda a discussão.
Até então, o debate girava em torno da seguinte pergunta: existe norma proibindo?
A partir do entendimento sinalizado pela Segunda Seção, a pergunta passa a ser outra: existe autorização para afastar a destinação residencial originalmente prevista?
Essa mudança de enfoque possui potencial para influenciar não apenas os casos envolvendo plataformas digitais de hospedagem, mas diversas outras discussões relacionadas ao uso das unidades autônomas.
Afinal, se a destinação residencial for compreendida como limite jurídico autônomo e suficientemente forte para restringir determinadas formas de exploração econômica da propriedade, a mesma lógica poderá ser aplicada futuramente a atividades como coworkings residenciais, locações ultraflexíveis, colivings, consultórios, escritórios e outras modalidades de utilização que desafiam os conceitos tradicionais de moradia.
É justamente por essa razão que o Tema 1.443 ultrapassa os interesses específicos do mercado de locações por temporada.
O que está sendo construído pelo Superior Tribunal de Justiça não é apenas uma resposta para o Airbnb. O Tribunal parece estar redesenhando a forma como a destinação da edificação será interpretada no Direito Condominial brasileiro, fortalecendo a autonomia privada coletiva e ampliando o papel da convenção condominial como instrumento de preservação da identidade jurídica do empreendimento.
A locação por temporada é incompatível com a destinação residencial?
Uma das premissas que parecem orientar o debate atual consiste na associação entre locações de curta duração e atividades de hospedagem. Contudo, essa equiparação merece cautela.
A Lei nº 8.245/1991 reconhece expressamente a locação para temporada como modalidade legítima de locação residencial, definindo-a como aquela destinada à residência temporária do locatário por prazo não superior a noventa dias.
O próprio legislador, portanto, optou por enquadrar a ocupação temporária dentro do regime jurídico da locação, e não da hospedagem.
Sob essa perspectiva, parece legítimo questionar se a simples redução do tempo de permanência do ocupante é suficiente para descaracterizar a destinação residencial da unidade.
Afinal, o imóvel continua sendo utilizado para habitação, descanso, alimentação e demais atividades inerentes à vida privada. A finalidade da ocupação permanece residencial, ainda que exercida por período limitado.
Admitir que a curta duração da estadia, por si só, transforma a natureza da utilização do imóvel pode conduzir à criação de uma restrição não expressamente prevista pelo legislador, transferindo à interpretação judicial uma limitação ao exercício do direito de propriedade que não encontra correspondência direta no texto legal.
Nesse contexto, talvez a questão juridicamente relevante não seja a existência da locação por temporada em si, mas a eventual configuração de uma atividade organizada de hospedagem, caracterizada pela oferta sistemática de serviços e pela exploração empresarial da unidade.
A distinção é fundamental porque nem toda locação por temporada configura hospedagem, assim como nem toda utilização de plataformas digitais implica alteração da destinação residencial do imóvel.
Locação por temporada e hospedagem: institutos jurídicos distintos
A principal justificativa utilizada para restringir locações realizadas por plataformas digitais consiste na aproximação dessas operações com a atividade de hospedagem. Contudo, a equiparação não parece automática.
A Lei do Inquilinato disciplina expressamente a locação por temporada, enquanto a hospedagem está vinculada à prestação organizada de serviços típicos do setor turístico. Em regra, hotéis, pousadas e meios de hospedagem oferecem recepção, limpeza periódica, troca de enxoval e outros serviços que extrapolam a simples cessão do uso do imóvel.
Por essa razão, a mera curta duração da ocupação não parece suficiente para transformar uma locação em hospedagem. Caso contrário, toda locação para temporada prevista na Lei nº 8.245/1991 seria automaticamente incompatível com a destinação residencial.
O desafio do Tema 1.443 talvez esteja justamente em definir quais critérios permitem diferenciar uma legítima locação por temporada de uma atividade de hospedagem efetivamente incompatível com a finalidade residencial do empreendimento.
Os impactos do Tema 1.443 para além das plataformas digitais
Embora o debate tenha sido impulsionado pelo crescimento de plataformas como Airbnb e Booking, os efeitos da tese a ser fixada pelo Superior Tribunal de Justiça tendem a ultrapassar significativamente o universo das locações por temporada.
Nos últimos anos, o mercado imobiliário passou por profundas transformações. Modelos de ocupação flexível, moradias compartilhadas, colivings, residências estudantis, locações corporativas de curta permanência e empreendimentos estruturados para exploração temporária tornaram-se cada vez mais comuns nos grandes centros urbanos.
A depender da interpretação adotada pelo STJ, a cláusula de destinação residencial poderá assumir um papel muito mais restritivo do que aquele tradicionalmente reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência.
Isso porque o fundamento utilizado para limitar locações por temporada poderá, em tese, ser reproduzido em outras situações nas quais haja elevada rotatividade de ocupantes ou exploração econômica intensiva da unidade.
A discussão, portanto, não interessa apenas a síndicos e proprietários que utilizam plataformas digitais. Interessa também ao mercado imobiliário, aos investidores, às incorporadoras e aos operadores do Direito que atuam em projetos estruturados a partir de novos modelos de ocupação urbana.
Mais do que definir os limites do Airbnb, o Tema 1.443 poderá influenciar a forma como o ordenamento jurídico brasileiro interpretará a própria noção de moradia no contexto das transformações econômicas e tecnológicas das próximas décadas.
A interpretação judicial pode restringir direito expressamente previsto em lei?
A controvérsia submetida ao Tema 1.443 também suscita uma reflexão que ultrapassa os limites do Direito Condominial e alcança questões fundamentais relacionadas à interpretação da lei e à própria extensão da atividade jurisdicional.
Como visto, a Lei nº 8.245/1991 reconhece expressamente a locação para temporada como modalidade legítima de locação residencial, definindo-a como aquela destinada à residência temporária do locatário por prazo não superior a noventa dias.
Não se trata, portanto, de uma prática surgida à margem do ordenamento jurídico ou de uma inovação decorrente exclusivamente do avanço tecnológico. A locação por temporada é instituto legalmente previsto há décadas e integra o sistema jurídico brasileiro muito antes do surgimento das plataformas digitais.
Nesse contexto, surge uma questão relevante: seria possível que a interpretação conferida à cláusula de destinação residencial produzisse, na prática, uma restrição generalizada ao exercício de uma modalidade contratual expressamente reconhecida pelo legislador?
A indagação não é simples.
De um lado, é inegável que o direito de propriedade não possui caráter absoluto. A própria Constituição Federal condiciona seu exercício ao atendimento da função social, enquanto o regime jurídico do condomínio edilício admite limitações destinadas à proteção da coletividade e à preservação da finalidade do empreendimento.
Por outro lado, também parece razoável questionar se a simples interpretação da expressão “destinação residencial” poderia conduzir à restrição de uma modalidade de uso que o próprio legislador optou por admitir expressamente.
A preocupação ganha relevância sobretudo diante da ausência de vedação legal específica.
Nem o Código Civil, nem a Lei do Inquilinato, nem a Lei nº 4.591/1964 estabelecem proibição geral à locação por temporada em condomínios residenciais.
A eventual restrição decorre, portanto, de uma construção interpretativa fundada na compreensão de que determinadas formas de utilização do imóvel seriam incompatíveis com a finalidade residencial da edificação.
É justamente nesse ponto que se estabelece o debate.
Os defensores da restrição sustentam que a interpretação da destinação residencial não cria uma nova limitação ao direito de propriedade, mas apenas concretiza um limite que já estaria implícito no próprio regime jurídico condominial.
Em sentido oposto, argumenta-se que a ampliação excessiva desse conceito pode produzir um efeito semelhante ao de uma vedação não prevista em lei, transferindo ao intérprete uma competência que, em regra, pertence ao legislador.
A discussão torna-se ainda mais sensível quando se observa que não existe, atualmente, critério legal objetivo capaz de indicar quando uma locação por temporada deixa de ser mera locação e passa a configurar atividade incompatível com a destinação residencial.
Sem parâmetros claros, corre-se o risco de criar um ambiente de significativa insegurança jurídica, no qual proprietários, síndicos, administradoras e investidores ficam sujeitos a interpretações distintas sobre uma mesma realidade fática.
Por essa razão, o julgamento do Tema 1.443 possui relevância que transcende o universo das plataformas digitais.
Ao definir os contornos da cláusula de destinação residencial, o Superior Tribunal de Justiça estará, em última análise, delimitando o alcance da interpretação judicial diante de direitos expressamente reconhecidos pelo legislador, estabelecendo parâmetros que poderão influenciar futuras discussões envolvendo novas formas de uso, ocupação e exploração econômica da propriedade privada.
A suspensão nacional dos processos e seus reflexos processuais, econômicos e estratégicos
Um dos aspectos mais relevantes da afetação do Tema 1.443 foi a determinação de suspensão nacional dos processos que versem sobre a mesma questão jurídica submetida ao julgamento repetitivo. A medida foi expressamente adotada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça com fundamento no artigo 1.037, inciso II, do Código de Processo Civil, tendo o Relator destacado a relevância social e o impacto econômico da matéria.
A repercussão prática dessa determinação, entretanto, merece algumas observações.
A primeira delas diz respeito à própria extensão da suspensão.
Não houve paralisação indiscriminada de todas as demandas envolvendo Airbnb, plataformas digitais ou locações por temporada. A decisão possui objeto delimitado e alcança apenas os processos cuja controvérsia jurídica central coincida com a tese submetida ao julgamento repetitivo, isto é, aqueles que discutem se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção condominial é suficiente para impedir locações de curta duração independentemente de proibição expressa.
Essa distinção é relevante porque inúmeras demandas envolvendo unidades anunciadas em plataformas digitais possuem objeto diverso e, portanto, não estão necessariamente abrangidas pela ordem de suspensão.
Continuam aptos à tramitação, por exemplo, processos relacionados à responsabilização civil por danos causados por ocupantes temporários, discussões envolvendo perturbação do sossego, aplicação de multas por comportamento antissocial, descumprimento de regras internas de segurança, controle de acesso, utilização irregular de áreas comuns ou quaisquer outras controvérsias cujo fundamento jurídico não dependa da definição da tese submetida ao Tema 1.443.
A análise deverá ser realizada caso a caso, observando-se a causa de pedir e o efetivo objeto litigioso de cada demanda.
Sob a perspectiva processual, a suspensão nacional busca atender aos objetivos que justificam a própria criação do sistema de precedentes vinculantes introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015.
Ao impedir que centenas de ações sejam julgadas simultaneamente por órgãos jurisdicionais distintos, reduz-se significativamente o risco de formação de entendimentos conflitantes sobre uma mesma questão jurídica. Busca-se, assim, promover maior estabilidade, coerência e previsibilidade na aplicação do direito, valores expressamente prestigiados pelos artigos 926 e 927 do Código de Processo Civil.
Entretanto, embora a medida fortaleça a uniformização jurisprudencial, seus efeitos práticos não são necessariamente positivos para todos os envolvidos.
Do ponto de vista dos condomínios, a suspensão pode representar uma dificuldade operacional relevante. Muitos empreendimentos convivem atualmente com conflitos relacionados à utilização intensiva de unidades para locações de curtíssima duração e esperavam obter uma definição judicial em prazo razoável. A paralisação dos processos transfere a solução definitiva do conflito para um momento futuro ainda incerto, obrigando síndicos e administradores a continuarem gerenciando situações potencialmente litigiosas sem uma orientação vinculante consolidada.
Sob a ótica dos proprietários e investidores imobiliários, o cenário não é diferente. A suspensão prolonga um ambiente de insegurança jurídica justamente em um segmento que movimenta valores expressivos e que, nos últimos anos, passou a integrar estratégias de investimento baseadas na exploração econômica de imóveis por meio de plataformas digitais. Enquanto a tese não for definida, permanece a dúvida sobre a viabilidade jurídica de determinados modelos de negócio, dificultando a tomada de decisões patrimoniais de médio e longo prazo.
Há ainda um terceiro aspecto frequentemente negligenciado: os reflexos econômicos da suspensão sobre o próprio mercado imobiliário.
Dependendo da orientação que venha a ser consolidada pelo STJ, empreendimentos atualmente comercializados com forte apelo para locações de curta duração poderão sofrer impactos relevantes em sua atratividade econômica. Por outro lado, condomínios que valorizam a estabilidade da ocupação residencial podem enxergar na futura tese um mecanismo adicional de proteção da finalidade originalmente atribuída ao empreendimento.
Nesse contexto, a suspensão nacional produz um efeito paradoxal. Ao mesmo tempo em que promove segurança jurídica futura, amplia a insegurança jurídica presente.
A uniformização da interpretação é, sem dúvida, um dos principais objetivos do sistema de precedentes. Contudo, até que a tese seja efetivamente julgada, proprietários, síndicos, administradoras, investidores e advogados permanecem inseridos em um cenário de transição, no qual as decisões estratégicas precisarão ser tomadas sem que exista, ainda, uma resposta definitiva para uma das questões mais relevantes do Direito Condominial contemporâneo.
Mais do que paralisar processos, a afetação do Tema 1.443 sinaliza que o Superior Tribunal de Justiça reconhece a existência de um conflito estrutural entre novas formas de exploração econômica da propriedade e os modelos tradicionais de ocupação residencial. O julgamento futuro não servirá apenas para solucionar ações pendentes; servirá para definir os contornos jurídicos de um mercado em plena transformação.
Muito além do Airbnb: o futuro da destinação residencial nos condomínios
A afetação do Tema 1.443 demonstra que o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a existência de uma questão jurídica que ultrapassa os limites do mercado de locações por temporada e alcança o próprio conceito contemporâneo de destinação residencial nos condomínios edilícios.
Embora a discussão tenha surgido a partir da popularização de plataformas digitais como Airbnb e Booking, a controvérsia submetida à Segunda Seção não se resume à legalidade dessas ferramentas. O verdadeiro desafio consiste em definir quais são os limites do exercício do direito de propriedade quando este passa a coexistir com interesses coletivos igualmente protegidos pelo ordenamento jurídico.
A evolução tecnológica transformou a forma como imóveis são ofertados, contratados e ocupados. Em contrapartida, os institutos jurídicos tradicionalmente utilizados para regular a convivência condominial permaneceram estruturados a partir de conceitos construídos em uma realidade econômica completamente distinta da atual. É justamente dessa incompatibilidade entre novos modelos de ocupação e antigas categorias jurídicas que surge a complexidade do debate.
Ao analisar a controvérsia, o STJ terá a oportunidade de enfrentar questões que vão muito além da locação por temporada. O Tribunal será chamado a definir se a destinação residencial deve ser interpretada exclusivamente a partir da finalidade habitacional da unidade ou se também devem ser considerados os reflexos coletivos produzidos pela forma de sua exploração econômica. Em outras palavras, será necessário estabelecer se o conceito de moradia pode ser analisado isoladamente ou se deve ser compatibilizado com valores igualmente relevantes, como segurança, previsibilidade, estabilidade da ocupação e preservação da identidade jurídica do empreendimento.
A relevância do julgamento também decorre de seus efeitos prospectivos. A tese que vier a ser fixada provavelmente servirá como parâmetro para futuras discussões envolvendo coworkings residenciais, colivings, moradias flexíveis, hospedagens digitais, locações ultracurtas e outras formas contemporâneas de utilização da propriedade que ainda desafiam a legislação vigente.
Sob a perspectiva do Direito Condominial, talvez este seja o aspecto mais importante do Tema 1.443. O precedente não definirá apenas o futuro das plataformas digitais nos condomínios brasileiros. Definirá, sobretudo, qual será o peso atribuído à autonomia privada coletiva diante das novas formas de exploração econômica da propriedade.
Mais do que responder se o Airbnb pode ou não existir em condomínios residenciais, o Superior Tribunal de Justiça será chamado a responder uma pergunta muito mais profunda: até que ponto a coletividade pode limitar o exercício individual da propriedade para preservar a finalidade para a qual o condomínio foi concebido?
A resposta a essa indagação tem potencial para influenciar o Direito Condominial brasileiro pelos próximos anos, consolidando-se como um dos precedentes mais relevantes da última década para advogados, síndicos, administradoras, investidores e todos aqueles que atuam no mercado imobiliário.
Sobre a autora
Caroline Pio é advogada, professora e parecerista, com atuação especializada em Direito Condominial, Imobiliário, Notarial e Registral. Diretora da ANACON Bahia e ex-Presidente da Comissão Nacional de Direito Condominial da ABA, atua na assessoria jurídica de síndicos e proprietários, bem como na elaboração de pareceres e estudos jurídicos em temas complexos relacionados à propriedade imobiliária e à vida condominial.
